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                日本投資預警:千萬別當了垃圾房產的接盤俠

                華牛財經   2018-08-02 10:10  

                對於期望在日本購房投資的朋友來說,接觸日本房產往往是通過中介,近期小編就發現有些不良中介向國內投資人士推介一些廉價的日本中小城▓市或郊區房產,有的甚至只要折合不到100萬人民幣就能買一套,這個價格確實很吸引人。但是小編還是勸大家要對房產所在地的人口、經濟和租售情況提前了解,不然很可能陷入了圈套。

                日本的大都市擠滿了年輕人,中小城市則幾乎全是老年人,這是日本的現狀,日本的中小城市甚至都市的郊區,房地產市場是很弱的,也是很難租出去的。有的中介所謂的包租一年甚至包租三年,都是自掏腰包給你租金,房子還是那個房子,等到你坐了飛機飛過去,才發現悔之晚矣。

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                日本的老齡化和城市化讓中小城市的房產陷入了幾乎無人問津的程度,很多房產甚至已經廢棄。和國內不同,擁有房屋的成本也要花很多錢。我們可以先來看看它的成本。

                不動產稅/房產稅

                每個日本地方的不動產稅的稅率不一樣,一般由市政當局決定的,我們取個平均值1.4%的稅,這是每年都要交的。建築部分是全額繳納,土地部分一般為1/6,只要你的房子不超過60.5坪(約合200平方米)。

                城市規劃稅

                根據城市規劃法,對城市化地區的土地和建築物征稅,中小城市和都市的郊區都有這種稅,與固定資產稅一樣,每年1月1日對擁有土地和房屋的人征稅。稅率可能因市政當局而異,但一般為0.3%。與房產稅一樣,住宅用地也有特殊優惠。200平方米以下的繳納額度為1/3,超過200平方米的繳納額度為2/3。

                火險

                即使您實際▓上並不居住,如果您考慮火災或緊急自然災害,火災保險也是必不可少的。根據建築物的結構和位置,建設年限等,每年的保險費約為幾萬日元。如果碰到火災房屋燒毀了,日本政府可不給你兜底。

                公用事業,供水費

                哪怕房子沒有人居住,你也將簽訂█電力,煤氣和供水等合同。即使你不使用它,您也必須支付基本費用。這一點有點像國內的一些商業用電規則,有個基本電費、基本水費在裏面。

                老房子的維修費用和維護成本

                老房子榻榻米等腐爛,需要更換,墻面粉刷,樹木修剪等等。根據老化的進度,可能需要進行大修。例如,發生泄漏的屋頂,屋頂的瓦片,如拱腹腐爛,這取決於修復工作的內容,幾萬到幾百萬日元都有可能。

                讓我們大致計算一下,生活在南京的張先生購買了日本岡山縣的一座房子,每年的費用█是多少。木結構20年,土地固定資產價值720萬日元,建築物固定資產價值500萬日元。

                部分應用於土地:7200000日元×1/6×1.4%= 16800日元

                部分應用到建築:5000000日元×1.4%=70000日元

                城市規劃稅:22200日元

                部分應用於土地:7200000日元×1/3×0.3%= 7200日元

                部分應用到建築:5000000日元×0.3%= 15000日元

                火災保險費:10000日元

                公用事業費用和水代:35000日元

                維修費用:154000日元

                兩年去一次的往返費用:90000日元

                合計:420000日元

                這還不算交易環節產生的經紀費、印花稅、所有權轉讓登記費等等流轉稅費。

                對於投資者來說,一年42萬日元感覺已經是最低的費用了。也許投資和會說,我每年可以有80萬日元的租金收入,但不幸的是,你得先租出去,而且租金也要納稅。

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                日本的房屋有60%以上都是木結構,木結構的房屋不僅維修費用高昂,而且貶值的非常厲害,日本的二手房買賣不活躍,木結構的二手房就幾乎沒有成交了。很多日本人的木結構房屋都在等著有人接盤,如果沒有人接盤的話,那就只剩拆除了。每坪(約3.3平方米)的拆卸成本在四到六萬日元之間。如果是一█般的房子(約35坪),將是140萬日元到210萬日元的拆除費用,可以說,拆也拆不起。所以對於中國買家,日本人是相當歡迎的,哪怕降價也要把手裏頭的燙手山芋給扔出去。

                文章來源於網絡,僅代表作者觀點。歡迎關註凯发k8网站*k808·vip(www.dooo.cc)
                責任編輯:林夕 關鍵詞: 房地產 日本 投資 房產投資 日本投資

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